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2018年中国房地产开发土地购置费增速、施工面积增速及单位面积建安支出预测【图】

2018年01月03日 14:3510000人浏览字号:T|T

    一、2017年9月土地购置费增速为20.1%,预计2017年和2018年增速分别为13.1%和7%。

    土地购置费增速一般滞后销售面积增速1年左右(详见年初深度《为什么2017年房地产投资不悲观》),2017年4月拐点已现,虽然8月和9月脉冲反弹,但随着基数不断提升,预计后续回落势定。销售回落、叠加房企融资收紧,当前多个热点城市土拍热度已经开始降温。

    其中2017年土地购置费增速预测也可以用前9月占比进行验证。2017年增速前高后低,类似于2015年,不同点在于8、9月回升,因此前9月占比应高于2015年74.9%,按75.9%计,结果和全年增速13.1%吻合。

土地购置费及增速变化

资料来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询网发布的《2017-2022年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告

预测2017年土地购置费增速

-
2014年
2015年
2016年
2017年E
前9月占全年比例
70.9%
74.9%
71.5%
75.9%
前9月金额(亿元)
12,371
13,237
13,422
16,124
全年金额(亿元)
17,459
17,675
18,779
21,247

资料来源:公开资料整理

    二、施工面积增速预测:

    施工面积增速从2016年9月开始,维持在3%强的水平,预计2017年和2018年分别为2.8%和4.0%。

    本期施工面积=上期末施工面积-上期竣工面积+(本期复工面积-上期停工面积)+本期新开工面积。

    施工面积增速维持,2018年甚至上升,主要原因:1)随着销售增速回落,棚改由600万套减少到500万套,新开工面积增速呈下降趋势;但由于补库存和新建租赁住房,新开工不会大幅回落,预计2017年和2018年分别为2.6%和-6%。2)受益于低库存和行业并购推动的集中度提升,复工面积大幅提升、停工面积减少,净复工面积改善,(2016年-4.3亿平,预计2017年和2018年分别为-4.4亿平和-3.6亿平)。3)销售回落也带动竣工增速回落,2017年竣工面积增速已由2月15.8%降至10月0.6%;从历史上看,预售-结算制度,竣工面积回落有支撑,预计后续回落空间有限,保守估计2017年增速0%(2018年竣工面积不对2018年施工面积预测有影响)。

施工面积增速维持在3%强水平

资料来源:公开资料整理

新开工面积增速缓慢回落

资料来源:公开资料整理

当前竣工面积增速回落较快

资料来源:公开资料整理

销售面积负增长阶段竣工面积增速往往有支撑

资料来源:公开资料整理

施工面积预测总表

-
施工面积(万平)
新开工面积(万平)
竣工面积(万平)
净复工面积(万平)
本期净复工/施工增量
本期新开工/施工增量
上期竣工/施工增量
施工面积增速
 2018E
 811,435
 160,992
 99,760
 -36,278
 -116.2%
 515.9%
 -340.1%
 4.0%
 2017E
 780,226
 171,268
 106,128
 -43,889
 -206.5%
 805.9%
 -499.4%
 2.8%
2017-10
752,334
145,127
65,612
-45,640
-
-
-
2.9%
 2016
 758,975
 166,928
 106,128
 -43,608
 -187.3%
 717.0%
 -429.7%
 3.2%
 2015
 735,693
 154,454
 100,039
 -37,784
 -410.2%
 1676.8%
-1166.6%
 1.3%
 2014
 726,482
 179,592
 107,459
 -17,247
 -28.3%
 294.8%
 -166.5%
 9.2%
 2013
 665,572
 201,208
 101,435
 -9,629
 -10.4%
 218.3%
 -107.9%
 16.1%
 2012
 573,418
 177,334
 99,425
 -18,072
 -27.1%
 266.1%
 -139.0%
 13.2%
 2011
 506,775
 191,237
 92,620
 -11,074
 -10.9%
 188.6%
 -77.6%
 25.0%
 2010
 405,356
 163,647
 78,744
 -5,981
 -7.0%
 192.6%
 -85.5%
 26.5%
 2009
 320,368
 116,422
 72,677
 -12,775
 -34.4%
 313.8%
 -179.4%
 13.1%
 2008
 283,266
 102,553
 66,545
 5,001
 10.7%
 218.4%
 -129.1%
 19.9%
 2007
 236,318
 95,402
 60,607
 1,961
 4.7%
 229.7%
 -134.4%
 21.3%
 2006
 194,786
 79,253
 55,831
 2,897
 10.1%
 275.8%
 -185.9%
 17.3%
 2005
 166,053
 68,064
 53,417
 2
 0.0%
 265.9%
 -165.9%
 18.2%
 2004
 140,451
 60,414
 42,465
 2,640
 11.2%
 256.6%
 -167.8%
 20.1%
 2003
 116,907
 54,319
 39,510
 2,354
 9.7%
 224.9%
 -134.7%
 26.0%
 2002
 92,757
 42,260
 32,523
 587
 3.8%
 271.9%
 -175.7%
 20.1%

资料来源:公开资料整理

    三、单位面积建安支出

    2016年单位建安成本同增3.7%,预计2017年和2018年分别同增3%和3.5%。

    2016年下半年以来,建材行业普遍回暖,下游需求趋稳。房地产投资增速不悲观、基建项目投资稳定增长、“一带一路”政策等推动需求回升,市场自发产能出清叠加供给侧改革和环保限产,建筑建材供需失衡持续改善,价格继续回升。结合PPI、CPI温和的预测,预计2017年和2018年单位建安支出继续小幅上升。

    2016年增速为3.7%,逆转2014年和2015年-2%和-0.3%的回落态势。2016年前9月累计建安成本占全年累计比例为80.8%;由于建安成本一直在回升通道,预计2017年1-9月累计建安成本占比将继续小幅下行,预计80.2%。2017年1-9月累计建安成本912.2元/平,因此全年单位建安成本为1137.4元/平,同增3.0%。预计2018年单位建安成本1177.2元/平,同增3.5%。

单位面积建安支出变化

资料来源:公开资料整理

预测2017年单位面积建安支出

 
-
2014年
2015年
2016年
2017年E
前9月占比
83.5%
82.3%
80.8%
80.2%
前9月(元/平)
891.1
875.9
892.3
912.2
全年(元/平)
1,067.8
1,064.3
1,104.1
1,137.4

资料来源:公开资料整理

    因此,2017年和2018年房地产开发投资分别为11.0万亿和11.8万亿,分别同增7.2%和7.5%。

2017-2018年房地产投资增速预测-成本结构法

-
A
B
C
A-B
(A-B)/C
-
开发投资完成额(亿元)
土地购置费(亿元)
房屋施工面积(万平米)
建安支出(亿元)
单位建安支出(元/平方米)
2002
7,736
1,459
92,757
6,278
676.8
2003
10,106
2,046
116,908
8,061
689.5
2004
13,158
2,575
140,451
10,584
753.6
2005
15,909
2,904
166,053
13,005
783.2
2006
19,423
3,318
194,786
16,105
826.8
2007
25,289
4,873
236,318
20,416
863.9
2008
31,203
5,996
283,266
25,208
889.9
2009
36,242
6,024
320,368
30,218
943.2
2010
48,259
10,000
405,356
38,260
943.8
2011
61,797
11,527
506,776
50,270
992.0
2012
71,804
12,100
573,418
59,704
1,041.2
2013
86,013
13,502
665,572
72,512
1,089.5
2014-09
68,751
12,371
632,685
56,380
891.1
2014
95,036
17,459
726,482
77,577
1,067.8
2015-09
70,535
13,237
654,172
57,298
875.9
2015
95,979
17,675
735,693
78,303
1,064.3
2016-09
74,598
13,422
685,606
61,176
892.3
2016
102,581
18,779
758,975
83,802
1,104.1
2017-09
80,644
16,124
707,313
64,520
912.2
2017E
109,989
21,247
780,226
88,742
1,137.4
2017增速E
7.2%
13.1%
2.8%
5.9%
3.0%
2018E
118,287
22,764
811,435
95,522
1,177.2
2018增速E
7.5%
7%
4.0%
7.6%
3.5%

资料来源:公开资料整理

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