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2018年中国房地产新开工走势现状分析及趋势预测【图】

2018年01月03日 14:3910000人浏览字号:T|T

    一、新开工与销售面积累计同比增速波动情况

    销售面积增速也是新开工面积的重要先行指标。2007年以前,房地产处于快速发展阶段,市场供不应求(从净复工大于0也可印证),销售高速增长、新开工增速与销售增速波动较为一致。2007年以后,房企开始以销定产,新开工作为前端补库存、其增速拐点一般滞后于销售增速拐点半年左右。

新开工与销售面积累计同比增速波动情况

资料来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询网发布的《2017-2022年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告

    销售面积增速在2016年4月开始达到峰值36.5%,从2016年10月拐点确认、持续回落;新开工面积增速也在2016年4月达到峰值21.4%,从2017年4月确认拐点、持续回落。无论从历史增速还是销售持续回落看,新开工增速仍有下降空间。

    M1-M2增速剪刀差是新开工面积增速的另一先行指标,一般M1-M2增速剪刀差拐点会先于新开工增速拐点4个月左右出现,且两者变化方向基本一致。尤其在2009年4万亿投资激励计划出台之后,这种先行传导机制表现更加明显。一般而言,M1增速大于M2,则企业活期存款增速高于企业定期存款和居民存款增速,表明企业和居民交易活跃,经济景气度上升。对于房地产而言,这表明房企到位资金增加、销售回款增加,因此会对新开工产生积极影响。

    2016年M1-M2增速剪刀差陡然扩大,7月见顶后缓降,新开工增速也从2017年3月开始持续回落。当前货币政策难放松,M1-M2增速剪刀差继续下降,预计新开工增速将会继续回落。

新开工面积同比增速与M2-M1剪刀差波动情况

资料来源:公开资料整理

    二、区域与业态结构分化,住宅和三四线在高位

    2016年2月以来,新开工面积增速内部分化明显,不同业态及不同能级城市差异明显。

    1、业态分化

    截止2017年10月,住宅、办公楼和商业营业用房新开工面积增速分别为9.5%、-9.1%和-8.8%,占比分别为71.4%、3.4%和11.7%。

    2016年2月以来,各业态新开工增速开始出现分化,住宅受益于持续去库存,增速保持相对高位,2017年3月达到高点18.1%后缓降至当前的11.1%;办公楼和商业营业用房去化较慢、广义库存较高,因此新开工面积增速回落较快:办公楼2016年12月增速由正转负并维持-10%左右增速;商业营业用房从2017年4月开始,连续6月负增长,增速持续回落。

    2、区域分化

    截止2017年10月,一线、二线和三四线新开工面积增速分别为-17.6%、1.2%和10.3%,占比分别为4.1%、33.7%和62.2%。

    2016年2月开始,一线、二线和三四线新开工面积增速出现显著分化。2017年3月一线和三四线步入下行通道,其中:一线城市受销售回落和2016年调控影响明显,降幅持续扩大;三四线城市受益于去库存和较高销售增速,2017年3月达到高点18.1%后缓降,维持相对较高水平。2017年6月开始,由于销售增速持续回落,二线城市新开工增速也持续缓降,由于低库存和房企看好,降幅不大,维持1%强的低速增长。

新开工面积增速缓慢回落

资料来源:公开资料整理

当前竣工面积增速回落较快

资料来源:公开资料整理

    三、新开工增速预测

    新开工增速将继续随销售回落和M1-M2增速差回落,预计2017年和2018年分别为2.6%和-6%。

    1、2017年

    预计一线、二线和三四线城市新开工增速均持续下行,其中一线和三四线压力较大、二线微幅下降。前10月增速分别为-17.6%、1.2%和10.3%,预计全年增速分别为-23.2%、0.9%和5.9%。

    按前10月占比进行验证。2017年前10月,一线新开工面积增速持续陡降、三四线持续缓降,二线倒V型走势,因此前10月累计新开工面积占全年比例,一线应该大幅上行、二线维持、三线小幅上行。按照此前一二三线新开工增速计算,三者2017年前10月累计新开工面积占全年分别为88.6%、83.1%和85.4%,相较于2016年的82.6%、82.8%和82%,符合变动趋势判断。

    2、2018年

    一线城市由于发展租赁住房、土地供应增加、销售回暖,叠加2017年低基数,新开工增速有望回升。二线城市由于销售持续缓降,叠加2017年较高基数,新开工增速大概率持续缓降,支撑因素在于低库存、发展租赁住房,以及房企冲规模加大一二线推货。三四线城市由于销售回落压力较大、棚改减少100万套,新开工增速压力较大;但和2014年不同,库存有效去化和环一线城市发展形成支撑。预计一线、二线和三四线新开工增速分别为10%、-2.1%和-9.1%。

2017-2018年商品房新开工面积增速预测总表

-
全国
一线
二线
三四线
2013-10
156,275
7,322
52,046
96,906
2013-12
201,208
9,795
66,336
125,077
2014-10
147,661
6,598
48,897
92,166
2014-12
179,592
8,572
59,571
111,449
2015-10
127,086
6,354
41,364
79,368
2015-12
154,454
8,262
51,534
94,659
2016-10
137,375
7,221
48,317
81,837
2016-12
166,928
8,744
58,324
99,860
2017-10
145,127
5,952
48,915
90,261
2013年前10月占比
77.7%
74.8%
78.5%
77.5%
2014年前10月占比
82.2%
77.0%
82.1%
82.7%
2015年前10月占比
82.3%
76.9%
80.3%
83.8%
2016年前10月占比
82.3%
82.6%
82.8%
82.0%
2017年前10月占比E
84.7%
88.6%
83.1%
85.4%
2017年前10月增速
5.6%
-17.6%
1.2%
10.3%
2017增速E
2.6%
-23.2%
0.9%
5.9%
2018增速E
-6.0%
10.0%
-2.1%
-9.1%
2017E
171,302
6,719
58,832
105,751
2018E
161,098
7,391
57,580
96,128
各线城市比例-2017.1-10
100%
4.1%
33.7%
62.2%
各线城市比例-2017
100%
3.9%
34.3%
61.7%
各线城市比例-2018
100%
4.6%
35.7%
59.7%

资料来源:公开资料整理

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