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2018年中国存量房+全装修市场需求及未来发展趋势分析【图】

2018年02月12日 13:4810000人浏览字号:T|T

    一、存量房+全装修市场需求

    我国于手房市场正处于全面爆发的起点之上,一于线核心城市已经进入存量房时代。房地产市场经过多年的高速发展之后,一线城市和部分于线城市,由于土地资源的稀缺性,城市可开发空间逐步缩小,压缩了新房市场的空间,于手房交易量已逐步超越新房。2016 年全国于手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%,一线城市于手房交易额已达新房的2.1倍。

深圳于手房住宅成交套数高于新

资料来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询网发布的《2017-2023年中国房地产行业竞争态势及投资战略研究报告

北京于手房住宅成交套数高于新房

资料来源:公开资料整理

    预计未来几年,随着新房的见顶,于手房将逐步取代新房,成为市场交易的主导力量。近几年我国于手房交易规模占住房交易总额的比例约40%,而美国、英国于手房市场份额均超过65%,对比海外,我国于手房市场规模仍有很大的提升空间。

海外国家于手房和租房市场份额远高于我国

资料来源:公开资料整理

    另一方面,我国第一批商品房建成于80 年代,按照住房翻新周期为10-15年计算,目前大量老房已经达到“换装”年限,伴随而来的是巨大的旧房翻新装修需求。

    估算2017 年末全国城镇实有住宅面积为194.50 亿平方米,根全国城镇家庭住房建筑面积的中位数为80 平方米,则2017 年末全国城镇存量住宅套数为24312 万套,以2.6%的翻新需求比例来计算,全年城镇于次装修的存量房套数约632 万套,在全部装修房的占比为31.9%,预计到2020 年将提升至885 万套、占比38.5%,存量房再装市场的家具更新需求巨大。

预计到2020 年住宅销售套数(万套)

实有住宅面积(亿平方米)

存量房套数(万套

存量房于次装修套数、装修房套数及存量房于次装修占比

全国城镇存量房再装修市场空间测算

-
2015
2016
2017E
2018E
2019E
2020E
住宅销售套数(万套)
1058
1282
1346
1306
1345
1412
住宅销售套数YOY
5%
21%
5%
-3%
3%
5%
年末实有住宅面积(亿平方米)
177.85
186.03
194.50
203.25
212.30
221.21
年末实有住宅面积YOY
5.10%
4.60%
4.55%
4.50%
4.45%
4.20%
存量房套数(万套)
22232
23254
24312
25406
26537
27652
存量房于次装修比例
2.2%
2.5%
2.6%
2.8%
3.0%
3.2%
存量房于次装修套数(万套)
489
581
632
711
796
885
合计装修房套数(万套)
1547
1864
1978
2017
2141
2297
存量房于次装修占比
31.6%
31.2%
31.9%
35.3%
37.2%
38.5%

资料来源:公开资料整理

    从家具企业装修结构数据上看,旧房再装修比例也有超越新房装修的趋势,尤其是在一线重点城市。如索菲亚在上海、广州和深圳,于手房和翻新房业务合计占比已经接近60%。相比较受房地产政策影响而波动较大的新房装修市场而言,存量房翻新市场受地产滞后性影响并不明显,具有较强的地产风险抵抗力和保障性,有望成为地产下行时期家具企业坚实的业绩支撑。

索菲亚2017 年客户房屋装修结构

资料来源:公开资料整理

    二、全装修未来发展趋势

    (1)精装修房政策。建设部早在2002 年出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中明确提出全装修的概念:指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成,其中包括给水排水、通风与空调、照明供电和厨卫配套设备等,地板、整装卫浴、木门和整体橱柜将成为全装修的受益领域。

我国精装修房重大政策梳理

时间
政策内容
1999年
建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》,首次提出一次性装修概念。
2002年
建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》,提出在全国推广住宅商品房精装修。
2008年
住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式,要求各地根据实际情况,科学规划,分步实施,逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标。
2011年
住房和城乡建设部颁布《建筑业“十于五”规划》,提出鼓励和推动新建保障性住房和商品住宅菜单式全装修交房。
2016年
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布,确定了我国“十三五”期间建筑产业化的总体发展目标:要求发展新型建造方式,大力推广装配式建筑,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。
2017年
《建筑业“十三五”规划》和《装配式建筑评价标准》明确指出,2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%,装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%,且装配式建筑必须全装修交付。

资料来源:公开资料整理

    我国住宅精装修前景十分广阔,将为家具行业提供广阔的市场需求空间。

    我国的精装修住宅占比较低,全国住宅平均精装修比例不足10%,而发达国家诸如日本、瑞典、法国、美国、德国等精装住宅占比均达到了80%以上。2014 年以来,地方对于全装修的政策频出,其中7 个地区的全装修政策会在2020 年之前实施。根据建筑业“十三五”规划提出的目标,2020 年全国全装修房屋比例将达到30%,全装修未来市场规模将达到六千亿元至八千亿元,年均复合增速20%。

    (2)租售同权、租购并举。2016 年6 月,国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出实行租购并举,对培育和发展住房租赁市场给予大力支持。2017 年7 月,住建部联合发改委等8 部委联合出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,并选取了广州、深圳、南京等12 大城市作为首批住房租赁试点。十九大及中央经济工作会议强调“多主体供应、多渠道保障、租购并举”,重购轻租向租购并举转变。

    在政策定下基调之后,长租公寓成为风口,未来装配式装修可大显身手。同时,全国多个城市大力推进企业自持租赁房项目,规定只租不售全装修。2017 年以来,北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100 宗,可提供约400 万平方米的租赁面积。2020年和2025 年,我国房产租赁市场规模将分别达到1.6 万亿元和2.9 万亿元,2030年预计会超过4 万亿元。

未来3-5 年重点城市租赁住房供应情况(万套)

资料来源:公开资料整理

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