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2017年中国房地产行业供给情况及租赁市场发展趋势分析【图】

2018年02月12日 14:0710000人浏览字号:T|T

    一、房地产行业供给情况分析

    1、房地产行业短期库存回落,长期仍存压力

    价格是由需求与供给共同决定的,目前的供给情况又是怎样的呢。

    根据房企从拿地到销售的过程,可以将库存分为以下四类:

    已拿地未开工库存:顾名思义,此类库存就是开发商已经拿到地,但是没有开工,这称为已拿地未开工库存,但是因为土地已经出让出去,迟早会转变成地产项目,是房地产市场远期的压力。

    已开工未销售库存:在拿地之后已经进入施工阶段,因为还没有达到政府规定的预售标准或者开发商控制销售节奏等原因而尚未拿到预售证的房地产项目,称之为已开工未销售库存,一般房地产项目开工之后一年内就能有预售资格,可以视为市场的中期库存。

    可售库存:即是所谓的待售面积,拿到预售证之后尚未售出的项目都归属于此类,包括现房和期房。

    待售库存:指的是施工完成一旦销售可以立即结算的现房。后两种库存是已经进入房地产市场可以面向购房者的商品,因此一般称之为短期库存。

    而从最广义的角度来看,历年来我国出让的所有土地建筑面积扣除历年销售面积,就是我国目前房地产市场的库存情况,也即第一类和第二类库存之和。而已开工未销售库存则涵盖了可售库存,待售库存又是可售库存的子集。

    经过两年去库存政策的推进,我国目前的短期库存已经处在近几年的低位。2015 年末至今,统计局公布的商品房待售面积下降了约1 亿平米,其中住宅待售面积下降了1.2亿平米,去库存效果显著。如果可售面积来看的话,以跟踪的28 个典型城市为例,住宅的去化周期中位数(以过去三个月的平均销售为分母)从去年的10.2 个月下降至6.9个月,也注意到2017年随着调控政策的推出和深化,一二线城市的去化周期开始回升,三四线保持低位。

全国商品房待售面积下降约一亿平 单位:万平

资料来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询网发布的《2017-2022年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告

去化周期因为调控政策开始出现分化 单位:月

资料来源:公开资料整理

    从已经开工尚未销售的角度看,申万宏源测算下这个类别的库存在2014 年之前走势与远期的拿地未开工库存是保持一致的,在2014 年之后开工未销售部分趋势明显向下,与拿地未开工形成背离。一方面由于2012 年以来的调控导致房企对后市较为悲观,因此压低了新开工面积;另一方面2015 年四季度以来持续热销的行情也推动了中期库存的持续去化。

    而从长期潜在供给的角度即拿地未开工面积来说,已经供应出去尚未开工的土地是远远高于已开工未销售的土地的,即使是在过去两年房地产上行的小周期中,住宅新开工面积较住宅建设用地出让仍然是有所不足的。同时注意到一二三线的拿地未开工库存走势分化是十分明显的,一线的土地市场仍然是供不应求的状态,基本每年的新出让土地都已经转为开工状态。而测算的三四线城市在2009 年和2010 年的拿地未开工库存有所下降,之后一路上行,约占全国面积的55%左右。按追踪的样本城市2016 年的三四线销售线性外推来看,大约还需要三年左右的去花时间消化。三四线房地产市场的远期供给依然充足。

    供给和需求的错配是我国现在房地产市场库存结构的一个主要问题。供给以三四线城市占大头,而一二线是我国人口净迁入的主要方向,过去十年来一二线的销售占比也在稳步提升。2016 年因城施策的地产调控方针较好的缓解了三四线供给和销售不匹配的矛盾,但是长期来看仍需较长的时间消化。

300 城一二三线城市住宅用地成交面积占比

资料来源:公开资料整理

300 城销售面积占比

资料来源:公开资料整理

    具体到各个省份,在全国短期库存普遍回到健康状态的当下,哪些区域是潜在供给较多,从而对房价增长有抑制作用呢?计算了各省份的新开工减去销售面积的情况,除了东三省因为土地供应面积较多而销售面积趋缓导致的开工未销售面积较多之外,人口大省的开工未销售面积也较高,如山东、河南等,均在两亿平米以上。

各省份的新开工-销售 单位:万平

资料来源:公开资料整理

 考虑到不同地区的房地产市场规模也不一样,库存绝对值多的省份相较

资料来源:公开资料整理

    于市场需求其数值未必一定高。从出清周期的角度看,上海、广东、江西和重庆等省市的出清周期是在半年以内的,这些地区供给也是比较紧张的,房价存在一定的增长动力。而山西、河北、甘肃等省份的潜在供给还是比较充足的。

    总的来看,短期库存已经处于比较健康的位置,中长期库存则仍存去化压力,并且大多集中在三四线。在调控政策逐渐深化,限售限购城市增多的情况下,房企积压的大量土地库存会存在去化压力。

    具体到各个城市,拉取了22 个重点城市过去10 年的供地规划建筑面积以及商品住宅销售面积,从供地面积和销售面积的比例来研究哪些区位的城市未来的房价是更具有增长动力的。(由于国土局公布的是住宅类用地的规划建筑面积,包括商住,而销售面积则是仅指商宅,因此该比例实际是偏大的)。

分都市圈看供地和销售面积之比

资料来源:公开资料整理

分城市能级看供地和销售面积之比

资料来源:公开资料整理

    长期供给销售比处于1 以下的是北上广深四大一线城市,未来这些区域房价继续坚挺可以预料。而二线城市的供给销售比近几年是高于三线城市的,这主要是由于二线城市包含了武汉、成都和重庆等过去供给较多的中西部城市,而三线城市则只有东莞、佛山、扬州等珠三角和长三角都市圈城市。因此从都市圈概念来看,三大都市圈的供给销售比是明显低于其他区域的,也就是中西部城市。未来都市圈内的城市房价会有更坚实的支撑。

    因此从供需结构的角度考虑房价走势,都市圈概念会较一二三线的城市能级更有效。

    未来都市圈内的核心城市会依然是房地产开发的主要市场,而周边的三四线房价则会提供较大的弹性。都市圈之外的二线城市依然会吸附省内人口资源,但是在大量供给居住用地之下,房价增长动力会受到抑制。

    2、未来土地供应:一二线适当扩大、三四线缩量

    由于我国的土地制度,难以精确预测未来供给。从我国目前一二线紧缺,三四线过剩的现状来看,未来土地供应三四线控量,核心一二线城市适当扩大供给会是个大的趋势。2017 年初国务院发布的《全国国土规划纲要(2016—2030 年)》提出到“2020 年,全国主体功能区布局基本形成,国土空间布局得到优化;到2030 年,主体功能区布局进一步完善,以重点经济区、城市群、农产品主产区为支撑,重要轴带为主干的新型工业化、城镇化格局基本形成,人口集疏更加有序,城市文化更加繁荣,全方位对外开放格局逐步完善,国际竞争力显著增强,国土开发强度不超过4.62%,城镇空间控制在11.67 万平方千米以内。”

    其中国土开发强度是指建设用地总量占行政区域面积的比例,2011-2015 年的年均住宅建设用地供应面积约11.4 亿平,根据国土规划纲要,至2020 年全国每年新增建设用地面积为42 万公顷,而2012 年-2016 年住宅用地面积占比为17%,并且有逐年下行趋势,2016 年仅为14%。如果按照17%的比例计算,跟2011-2015 年相比,2016-2020 年预计减少37%的住宅用地供应,2020-2030 年预计减少46%的供应在一二线核心城市库存处于低位的情况下,未来主要缩减的就是三四线城市的土地供应。而一线城市为了缓解供不应求的状况,一线城市的土地供应规划都有明显增加的迹象。上海十三五土地供应较十二五期间计划增加约20%,并且预计新增1700 万平米的租赁用地。

    除了土地供应面积,容积率也是影响实际供给的重要指标。根据100 大中城市的土地出让数据,一二三线城市的土地供应的容积率在2014 和2015 年达到顶峰,2016年纷纷有所回落。容积率的变化在如此大基数的土地供应情况下往往对最后实际项目的建筑面积扰动很大,从而对实际居住面积或者说住宅库存情况造成深远影响。例如2016 年我国100 大中城市宅地成交面积较2015 年增长了117 万平,但是在容积率下降了0.08 之后,实际建筑面积减少了约2000 万平。

    容积率有所回落可能是由于我国逐渐步入城镇化后期,城区土地可出让面积逐步到顶,土地出让逐步向郊区转移所致。同时原来主城区的居住结构也有所调整,政府开始优化中心城区的建设规划。但长期来看容积率进一步下降的可能性不高。

    如果用wind100 大中城市一二三线过去五年的平均容积率来作为未来住宅供应容积率的替代,,至2020 年一线每年新增建筑面积4130 万方,全国每年新增住宅建筑面积14.6 亿平,按照2016 年一线的人均居住面积36.6 平米以及全国的人均住宅建筑面积40.8平米计算,至2020 年全国每年新增住宅面积可供3600 万人居住,一线可供约102万人居住。

至2020 年一线城市可供应年均约4100 万平(测算)

年份
住宅用地供应面积(万平)
一线供应
二线供应
三线供应
一线占比
一线供应建筑面积
至2020年测算一线增量住宅可居住人数(万人)
2011-2015
114273
1958
20973
91342
0.3%
3447.6
94
2016
72900
818
15252
56830
1.1%
1740
48
2017-2020
71513
1995
14962(测算)
55749(测算)
2.8%
4109.7
102

资料来源:公开资料整理

    3、重庆土地储充足提供政策调控空间

    长周期房价怎么走,我国的房地产改革试点城市重庆也行能提供一些思路。重庆作为我国房地产改革走在最前列的城市,地票制度、公租房制度等政策为我国房地产改革提供了宝贵的经验。重庆的房价运行一直较为平稳,且与其他中西部核心城市相比,价格明显较低。但是另一方面,重庆实际上也是对土地出让收入较为依赖的

中西部五大核心城市房价 单位:元/平米

资料来源:公开资料整理

重庆去化周期 单位:月

资料来源:公开资料整理

    从土地供应来讲,重庆历年来的供地面积都是比较充足的,坚决平抑土地市场热度。2008 年以来,重庆的商品住宅销售面积远低于住宅类用地的供应面积

重庆历年供应面积远高于销售面积 单位:万平

资料来源:公开资料整理

    为什么重庆政府能够做到如此大规模的供地,一方面是重庆政府的超前土地规划意识,2002 年就收储了40 多万亩的土地,按目前的供应情况,可以供应至2020 年,较低的收储成本和较高的存量确保了每年制定供地计划的空间,可以灵活根据市场情况而定,如2013 年的上行周期。

    另一方面地票制度的推行也功不可没。将边远农村地区的宅基地复垦为耕地,换取城区建设用地指标,是地票制度的核心。地票制度打通了农村土地和城市用地之间的流通,提高了地使用效率,也推动了重庆地区的城市化进程,较好的解决了土地和人口错配的问题。

    从土地财政角度看,重庆过去还是较为依赖土地出让收入的。根据政府性基金收入(土地出让收入一般占基金收入的80%以上)情况来看,2012 年、2013 年的基金收入是地方公共财政收入的80%以上。2015、2016 年以来情况有所改观,地方财政收入保持了持续的增长,而基金收入是下滑的,重庆政府在产业发展、收入多元化上花了很大力气,配合国家一带一路战略,成效逐渐显现。从税收收入上看,耕地占用税、契税、土地增值税、城建税、印花税、房产税和城镇土地使用税这些与房地产相关较为紧密的税种占重庆税收收入的35%左右。

    重庆依靠充沛的土地储备从而拥有了足够的政策调控空间。1、可以大规模的进行土地出让,享受到土地增值收益,从而有能力推动城市建设发展;2、有效抑制了房价过度上涨,保障房地产市场平稳运行;3、保障了完善的公租房建设,保障了居民的基本居住需求。

    二、租赁市场发展趋势

    1、租赁是对居住需求的有效补充

    从土地供应的角度来看,单纯商品住宅的土地供应依然不能满足未来一线城市的新增居住需求的。从2013 年以来一线城市销售一直超出供应。但是从十三五土地规划来看,未来一线城市的供应仍然很难满足需求,那么基于存量市场做文章,在一线和核心二线城市发展租赁市场是对未来居住需求的一个有效补充。

过去十年一线城市土地供应与商品房销售面积 单位:万平

资料来源:公开资料整理

    2、租赁市场发展空间广阔

    现阶段来看,我国的租赁市场尚不发达,租赁人口与租赁房屋比例均低于国际水平。租赁人口比例仅为美日英的三分之一,而流动人口集中的一线城市深圳、上海和北京,在租的房屋占比仅为20%,存量房屋资源利用不充分。

各国租赁市场租赁房屋及人口占比

资料来源:公开资料整理

各城市租赁市场租赁房屋及人口占比

资料来源:公开资料整理

    我国的租赁市场发展程度不足,原因是多方面的:

    从供给的角度来讲,租金收益率是核心。过去几轮房地产小周期中,租金上涨幅度远低于房价上涨幅度,对个人业主而言,相较于稳定的租金收入,业主在房地产上行周期中进行房屋交易可以享受到大幅度的资产升值,更热衷于房屋交易,而非提供长期稳定的房源。

    租金收益率低也导致了我国租赁市场缺少专业化运营的机构,地产开发商始终热衷于销售房屋,而非做存量市场的运营。从机构托管或机构持有运营的房源比例来看租赁市场机构渗透率不到2%,北京作为一线城市中机构化渗透率最高的城市,也才不到5%,而美国机构化渗透率30%左右,日本的机构渗透率在80%以上。租赁市场机构化率不高就会导致行业运行效率不高,无法提供提供高品质、规范化、长周期的服务。在租房品质上也难以满足租户需求。

    从四大一线城市来看,2008 年以来几乎没有租金涨幅超过房价涨幅的年度,但是在2017 年观察到了积极的转变,北上广深上租金涨幅与房价涨幅是一致的,且都保持低位。

北京历年二手房租金与房价上涨幅

资料来源:公开资料整理

广州历年二手房租金与房价上涨幅度

资料来源:公开资料整理

上海历年二手房租金与房价上涨幅

资料来源:公开资料整理

深圳历年二手房租金与房价上涨幅度

资料来源:公开资料整理

    从全国范围来看,三大都市圈过去十年的挂牌出租房屋面积提升非常迅速。从2009 年至2016 年,全国的挂牌出租面积年均复合增速约23%,而长三角和珠三角的增速分别为28%和25%。从省份角度来看,沿海五省也是挂牌出租房屋套数最多的大省。这些地区人口净流入较多、经济发展活跃,催生了庞大的租住需求。另一方面,他们的房地产市场规模也较大,前期大量的新房交易为租赁市场提供了足够的存量。

    4、财政角度,一二线城市会是租赁市场推进的主要区域

    自1998 年,我国开始实行以土地所有权和使用权分离为基础,以土地使用权有偿出让为特征的土地转让制度,土地出让为我国地方财政收入以及城镇化建设作出了巨大贡献。但是随着我国城镇化步入后期,土地出让收入必然会放缓,同时租赁建设用地的推出,以及集体建设用地的入市等等都会挤压未来土地市场的空间。所关注的是近两年来地方政府对土地出让收入的依赖程度是否有所下降,而在土地出让收入逐渐见顶之后,是否有新的收入能够对冲这部分缺失,更重要的是,未来从财政角度继续推动政府大规模供地的动力是否依然存在。

    首先是如何去定义政府财政对土地出让收入的依赖程度这个指标,根据财政部公布的口径,地方政府财政分为地方公共财政收入和地方政府性基金收入,其中地方公共财政收入包括了本级财政收入以及中央税收返还和转移支付,而地方政府性基金收入中国有土地使用权出让金占了主要部分,历年来比例都在80%以上,2016 年以来受益于土地市场回暖,上升到90%左右。

    由于地方政府的国有土地使用权出让金披露基本只到省的层面,各地级市披露不完善,因此在城市层面用土地出让合同价款作为土地出让收入的补充。

    全国范围来看,国有土地使用权出让金/地方本级财政收入趋势是向下的,走势也符合2009 年以来的房地产市场的周期波动,在市场行情向好的阶段,政府会更有动力去出让土地,能看到比例会有所回升,比如2010、2013 和2016 年。2010 的比例为69%,也是至今为止的最高点,而随着土地平整及拆迁补偿等土地开发成本的上行,用于城市建设的比例逐年下行,至2014、2015 年仅约10%的比例,土地出让收益率不断下行。鉴于国有土地使用权出让金的数据是从2010 年开始的,也拉取了可以追溯更久的100 个城市的土地成交数据,跟地方财政公共收入进行比较。

    虽然口径不一致,但是土地成交价款/地方公共财政收入走势与国有土地使用权出让金/地方本级财政收入是类似的,在达到2010 年38%的高点之后下行,2013 年反弹之后继续下行,2015 年重新进入上升通道。

100 大中城市土地楼面价在房价中的占比逐渐升高

资料来源:公开资料整理

    类似的,从100 大中城市的土地成交楼面价来看,经历了2013 年到2014 年的上行之后,在2015 年继续上涨至今。土地楼面价在房价中的占比从20%上升到如今的40%。由于2017 年房地产市场仍然是在上行趋势中,受益于过去两年的去库存政策,房企补库存态度积极,土地价格一路走高。这种情况下,地方政府土地出让意愿会更强,预计2017年土地成交价款/地方公共财政收入比例会进一步走高。

    细分到城市能级或者都市圈来看,都市圈更能反映地方政府对土地出让收入依赖的地域性特征。在100 个城市中,二线城市的土地成交价款占地方公共财政收入比例最高。虽然在库存结构中,三四线的已出让未销售土地是最多的,但是三四线土地价格较为低廉,同时广大中西部三四线城市受益于中央的转移支付,有效降低了土地出让占财政收入的比例,但其实在没有转移支付、房地产市场发达的长三角、珠三角都市圈内的二三线城市,对土地出让收入的依赖性是比较高的。

    在披露国有土地出让金较全的17 个省份中,海南、山东和江苏土地出让金/地方公共财政收入的比值是较高的,海南是旅游大省,房地产市场面向的是全国范围内的投资者,市场弹性较大,2013 年以来该比例下降较快,从76%下降到2015 年的39%;江苏和山东等省份经济较为发达,人口众多,房地产市场需求旺盛,保障了土地出让收入的持续强劲。

    土地出让收入占比一直在40%以上。北京、上海等一线城市经济结构持续优化,财政收入多元,对土地出让收入依赖较小。

    综合来看,一线城市等产业结构转型升级较早、财政收入多元化的城市对土地出让收入依赖较小,其本身土地供给也严重缺乏,租售并举和租售同权机制是很好的解决居住需求的政策。而缺少中央转移支付、居住需求又相对旺盛的长三角和珠三角二三线城市目前仍较为依赖土地出让收入。同时,这些地区的房价相较一线城市也不高,这些城市未来仍会以新房交易为主。

    随着中国城镇化进入中后段,全国范围来看,未来对于土地的需求定然是逐步接近顶部,无论是为了保证租赁房源的有效增加而大量推出廉价租赁建设用地的一线城市,还是土地出让收入逐渐见顶的广大三四线城市,在房地产从增量市场向存量市场转变的过程中,建立长效机制,长久保证居民生活的基本需求是应有之义。

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