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2018年中国商品房地产开发投资额、商品房待售面积及商品房销售预测分析【图】

2018年02月13日 14:20:43字号:T|T

    1、投资滞后销售下行,投资低增速新常态

    2017年 1-10月,全国完成房地产开发投资 90,544亿元,同比增长 7.8%,较 1-9月回落 0.3个百分点较上月收窄 3.6个百分点,10月单月投资增速回落至 5.6%。从先行指标看,1-10 月的商品房新开工面积同比上升 5.6%,较 1-9 月回落 1.2个百分点,10月单月新开工面积同比下降 4.3%。

商品房地产开发投资额及增速

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业发展趋势及投资战略研究报告

商品房新开工和施工面积及增速

数据来源:公开资料整理

    认为房屋新开工与销售的滞后相关性的规律仍然存在,主要由于房企的现金流变化仍是投资决策的决定性因素。随着居民信贷的逐步收紧,占房企现金流近半的销售回款增速持续下行:2017 年 1-10 月房企到位资金来源中,定金及预付款同比增长 14.8%,个人按揭贷款同比下降 1%,分别较去年全年下降 15个和 47个百分点。

    另一方面,房地产板块整体负债率仍处在历史高位,企业偿债压力或在地产下行周期中体现更为明显,并最终将向上游影响至投资增速。预计房地产投资增速将在 2017Q4见顶回落,而 2018年在高基数背景下,预测全年房地产投资增速约为 4%-5%。

房地产投资增速滞后房企销售回款增速

数据来源:公开资料整理

    2、待售库存去化见效,在建库存规模仍在

    从全国待售库存口径来看,2017年 10月末商品房待售面积为 6亿平米,同比下降 13.3%,较 9月末减少 882万平方米,其中,住宅待售面积 3.14亿平米减少 772万平方米,经历了此轮三四线的去库存后,全国住宅商品房待售面积大幅下降,较 2016年初的 4.7亿平米高点已下降 32%。

商品房待售面积及同比增速

数据来源:公开资料整理

    但并不就此认为待售面积的下降会引发全国范围内房企的投资需求,而是将呈现区域结构性的补库存行为。一方面,统计局显示 2016 年城镇居民人均住宅面积 36.6 平方米,即普通三口之家居住面积约 110 平米/户,已达到大部分欧洲国家水平,其中部分三四线城市人均住宅量已饱和。

    另一方面, 目前全国在建住宅面积 52亿平米,按照人均住宅面积计算可满足近 1.4亿人口的需求,约占国内总人口数量的 10%;假设扣除过去 2年的期房销售面积,估算目前可售住宅库存也近 37亿平米,满足近 1亿人的居住需求,即新增 7%的城镇化率水平。考虑到未来的新增土地出让,认为以目前存量库存来看,未来房地产投资增速将保持低位运行的新常态。

全国和城镇人均住宅面积 (平米)

数据来源:公开资料整理

    3、一二线加大土地供给,三四线控制合理库存

    今年土地市场全线回暖,主要受到库存去化加快和过去连续 3年同比负增长的低基数影响:2017 年 1-10 月全国土地购臵面积为 1.9 亿平方米,同比上升12.9%,较 1-9 月扩大 0.7 个百分点,其中,10 月单月土地购臵面积同比上升18.4%;区域方面,我们关注的 40城一二线核心城市土地成交规划建筑面积同比增长 13.2%,表明此轮土地市场成交回升是各线城市的全面复苏。

全国土地购臵面积增速和核心 40城土地成交增速

数据来源:公开资料整理

40个城市累计土地成交面积

数据来源:公开资料整理

    认为未来由于需求端的区域结构差异,土地市场供给也将在长效机制的政策导向下出现分化格局,体现“因城施策”的特点。其中,一线城市和核心二线城市在严厉政策调控下,成交量和库存量均处于历史低位,可售住宅去化周期保持在 10个月左右,其中长三角热门城市仅约 5个月,根据政策指导内容,土地供给在过去 3年大幅收缩的背景下有望加快放量。

一线和核心二线城市库存去化月数低位企稳

数据来源:公开资料整理

一二线城市土地供给有望持续放量

数据来源:公开资料整理

    另一方面,近年大部分三四线城市受益于棚改货币化安臵带来的去库存效应,但由于人口净流出下的实际需求支撑有限,预计销量下行后的部分三四线城市库存去化月数将出现上升,因此土地供给的增量也将控制在合理水平,目的既要防止新的库存去化问题出现,也要控制财政收入下滑影响地方政府债务的风险。此外,部分库存依然高企的三四线将严格控制用地出让,同时棚改货币化安臵也将积极推进。

选取部分三四线城市库存去化月数

数据来源:公开资料整理

三四线土地供给与地方财政政策相关

数据来源:公开资料整理

    4、2018年预测:销售同比降4%,投资同比增 4.5%

    综上,预测 2018年全国商品房销售面积和销售额分别同比下降 5%和下降4%,投资额同比增长 4.5%;新开工面积同比增长 4%。

房地产行业数据与同比增速预测

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