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中国房地产投资现状、产业链跟踪情况及投资趋势分析[图]

2019年05月24日 14:06:42字号:T|T

    一、房地产投资情况分析

    12月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.85,比11月份回落0.09点。

2017-2018年中国房地产景气指数情况

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业市场需求预测及投资未来发展趋势报告

    2017年1一11月,全国房地产开发投资100387亿元,同比名义增长7.5%,其中住宅投资68670亿元,增长9.7%,增速回落0.2pct.o1一11月份,商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%,增速比1-10月份回落0.3pct.,其中住宅销售面积增长5.4%。商品房销售额115481亿元,增长12.7%,增速提高O.lpct.,其中住宅销售额增长9.9%,

全国房地产开发投资增速走势

    2018年1-10月份,全国房地产开发投资额99325亿元,占固定资产投资16.06%,同比增长9.7%,增速较1-9月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资70370亿元,增长13.7%,增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。房地产投资除6月份明显较高(14111亿元),各月份基本稳定,在上下浮动中保持平稳。

2018年1-10月份全国房地产开发投资情况

    2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点,比上年同期提高2.5个百分点。

    其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,比1-11月份回落0.2个百分点,比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

2018年1-12月全国房地产开发投资额增速走势

    2018年,东部地区房地产开发投资64355亿元,比上年增长10.9%,增速比1-11月份回落0.4个百分点;中部地区投资25180亿元,增长5.4%,回落0.5个百分点;

    西部地区投资26009亿元,增长8.9%,提高0.7个百分点;东北地区投资4720亿元,增长17.5%,提高1.3个百分点。

2018年全国房地产开发投资情况

2018年1-12月东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-12月东中西部和东北地区住宅开发投资情况

    2018年1-11月我国房地产投资累计为110082.98亿元。其中房地产投资前八位地区分别是广东省、江苏省、浙江省、山东省、河南省、安徽省、四川省、福建省。位于第一的广东省房地产投资为12918.86亿元,累计增速19.1%。

2018年1-11月我国各省市房地产投资情况

地区
房地产投资_累计值(亿元)
房地产投资_累计增长(%)
北京市
3409.47
5.9
天津市
2231.18
5.2
河北省
4182.55
-8.7
山西省
1267.76
16.6
内蒙古自治区
875.14
-3.4
辽宁省
2502.16
10.7
吉林省
1129.86
30.1
黑龙江省
901.51
17
上海市
3573.56
4.7
江苏省
1030057%
1600%
浙江省
9271.7
22.5
安徽省
5538.02
9.1
福建省
4522.27
3.1
江西省
201953%
980%
山东省
6921.89
13
河南省
6226.48
-1.4
湖北省
4303.29
1.7
湖南省
3531.17
15.4
广东省
12918.86
19.1
广西壮族自治区
2632.57
11.3
海南省
1525.03
-12.8
重庆市
3861.25
8
四川省
5178.32
8.3
贵州省
2196.54
8.9
云南省
2915.67
14.2
西藏自治区
91.75
136
陕西省
3241.91
15.2
甘肃省
1054.72
17.9
青海省
344.33
-15.5
宁夏回族自治区
430.18
-30.7
新疆维吾尔自治区
983.74
-4
合计
110082.98
 -

    房地产投资看似高位稳定,但建安投资和土地款均已于三月转弱,限价政策逐步放开下的复工增加和施工速度回升仍是投资高位的主要原因,停复工缺口在缩小就是明证,且这种影响4月仍在延续,判断靠近年中或逐渐转弱,维持3月是全年高点判断;新开工虽转弱,但分歧仍在,销售向下趋势决定新开工方向向下,但低库存托底使新开工上半年下行偏缓,下半年或加快。

名义投资同比增速持续高位

19Q1实际投资同比增速有所回升

拿地费用趋势往下而建安低位反弹

    预计19年价格指数往下、净施工面积上半年继续回升而下半年或回落,实际开发速度低位反弹

复停工19年呈收窄趋势

    房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米,比上年增长5.2%,比上年提高2.2百分点。房屋新开工面积209342万平方米,增长17.2%,比上年提高10.2个百分点。房屋竣工面积93550万平方米,下降7.8%,比上年扩大3.4个百分点。土地购置方面,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,比上年回落31.4个百分点。

2018年1-12月中国房地产开发企业土地购置面积及增长情况

2018年1-12月中国房地产开发企业土地成交价款及增长情况

    预测2019年房企投资将回归理性

    报告分析预测2019年,整体房地产开发投资将进入新一轮“换挡期”,将分别表现在销售回落、增速回落、土地趋稳、信心趋稳。

    2019年房企投资将由快速扩张变得更为理性,无论在拿地节奏还是开发速度上都会有所优化,部分房企关注点将从规模转向质量。2018年商品房销售面积和金额双双增长的现象在2019年将很难再次出现。

    预计2019年一季度全国多项指标增速回落。短期内调控政策不会放松,全国楼市还将持续降温,预计未来几个月市场将整体保持稳中有降,多项指标增速有所回落。

    二、房地产产业链跟踪情况
    从产业链角度观察,虽然房地产销售已经出现结构性回暖(一二线逐渐回暖而三四线仍在寻底),但其领先于房地产投资在1年以上,来自于房地产的需求(房地产投资口径和新开工口径)仍在转弱趋势中,房地产上下游表现出明显分化。

    a.房地产下游没有供给侧改革,地产下游(家电、家居等)行业出现顶部后持续调整,基本反映了房地产行业的回落;短期下游部分行业出现反弹,可能与17年左右天气因素导致的需求前置有关,未来如果观察到房地产行业的企稳,下游板块的基本面修复将更有保障,此前对房地产下游的看好已在兑现中。

    b.而房地产上游在前期供给侧改革的压抑后,18年一季度出现了滞后补库存,和17年五月的供不应求相比,目前上游周期行业已发生180度扭转,维持需求端或转弱的判断;

    房地产上下游与地产背离程度变化排名:钢铁>有色>煤炭>建材>家电>建筑,(家居无背离);房地产上下游行业产出缺口大小排名:钢铁>有色>煤炭>建材>家电>建筑>家居。

    房地产上下游行业产出缺口近期变化(19年4月变化:最新数据暂未公布!)

行业产出缺口变化

-
钢铁
有色
煤炭
建材
家电
建筑
家居
2018M4
2018M5
2018M6
2018M7
2018M8
2018M9
2018M10
2018M11
2018M12
2019M1
2019M2
2019M3
行业本身产出缺口
较大
较大
较大
较大
较小
较小
与房地产背离程度变化
持续扩大
持续扩大
持续扩大
持续扩大
趋势性
扩大
趋势性扩大无背离

    房地产上下游背离排名:钢铁>有色>煤炭>建材>家电>建筑(家居无背离)(19M4数据暂未更新)

黑金属冶炼压延加工业(钢铁)产出缺口

有色金属矿采选业产出缺口

煤炭开采与洗选业产出缺口

非金属矿物制品业(建材)产出缺口

电气机械及器材(含家电)产出缺口

建筑业产出缺口

家居制造业产出缺

    科技创新作为民族振兴的基石,更是房地产发展的核心。在如今人们对建筑的认知越来越高,对建筑行业的安全性,经济性以及舒适度的要求也越来越高。对品质供应商而言需要不断提高科技创新与研发能力,积极寻求环保升级、智能升级和服务升级,以科技创新作为企业发展的第一推动力,将诚信合作与产品服务质量完美融合,带动企业向高品质、健康可持续方向快速发展。

    诚者,天之道也;诚之者,人之道也。诚信是各种商业活动的最佳竞争手段,既是无形的力量,也是无形的财富,是一家企业真正的金质名片。创新意味着改变,意味着不断的推陈出新、引领行业发展。

2018年度中国房地产产业链战略诚信创新企业


2018年度中国房地产产业链战略诚信领军企业

 

    三、房地产投资走势还需要进一步观察

    今年1-2月份房地产投资同比增长达到11.6%,这个数字是过去一年来的最高值,大家对房地产市场的关注也比较高,对于市场回暖包括国家定调落实城市主体责任的态度也比较关注,请您解读一下现在房地产投资11.6%的增长。

    1-2月份,房地产投资有所加快,比上年全年加快2.1个百分点,增长达到11.6%。去年全年维持在10%左右这样比较高的水平。今年1-2月份为什么会加快?主要有两个原因,第一个原因是前期土地的购置费增长比较快。第二个原因是今年以来房地产企业施工进度有所加快,推高了房地产的投资。

    关于下一步的走势,存在一些支撑房地产投资平稳较快增长的因素,比如房价,目前表现比较平稳;房地产新开工面积或者施工面积还保持一定增长,这可能会对房地产投资有一定的支撑。另外也有一些制约因素,从1-2月份数据来看,土地购置面积是下降的,商品房销售面积也是下降的。房地产投资有一些支撑因素也有一些制约因素,下一步,一些地方还会继续优化和调整政策,所以,房地产投资走势还需要进一步观察。

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