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在北京商品房成交低迷的当下 行业与机构都将成交预期集中在“限价”商品房的放量上

2018年05月11日 16:49:01字号:T|T

    5月7日,北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。根据征求意见稿(后简称“意见稿”),如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房自行销售;比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

    在北京商品房成交低迷的当下,行业与机构都将成交预期集中在“限价”商品房的放量上,然而,一纸“意见稿”,却引发了不同看法。

    五环内“限转共”概率大

    意见稿中,划定了“限价/评估价”是否高于85%作为“限转共”的边界,在这条红线下,北京各等待入市的限价房项目,都开始算起了账。

    中粮天恒旭辉联合开发的“瑞悦府”项目虽然位于五环外,但周边都是高端别墅,二手房价在6万-10万。在“意见稿”出台之前一周左右,去现场暗访时,销售人员表示,项目周边二手房价都有10万,瑞悦府销售价格只有6万多,买到就是赚到。而当5月7日“意见稿”出台后,销售人员表示,如果按照周边房价评估的话,那么景粼原著洋房曾经卖过7.2万-7.5万元/平米的单价,依照这个价格的话,瑞悦府还是“安全”的。

    瑞悦府销售人员说,在“意见稿”出台之前,400余套房源已经验资排卡900多号,通过验资的都是账上有200万现金的实力客户,而且验资客户中有相当一部分是居住在孙河别墅区的“老板们”以公司名义全款购买多套。

    位于大兴瀛海的限价房万和斐丽项目限价52449元/平米,周边非限价的商品房价格在5万-6万元/平米左右,价格差并不是很大,项目销售人员语气十分笃定地说,我们项目肯定不会被“转共”,因为价格比值肯定会高于85%的红线。但是了解到与其他排号火热的限价房项目相比,万和斐丽600余套限价房源,验资登记的客户只有400余组。

    另一个更为“敏感”的项目是位于二环边的金茂佑安府,项目离二环直线距离不到一公里,可谓寸土寸金,该项目周边,三环外的紫辰院卖到13万元/平米,东南二环外的首开璞瑅公馆卖到11.9万/平米,即便以8万/11.9万的话,比值只有67%,也肯定低于85%的红线。

    佑安府销售人员说,仅有120套90平米的限价房,限价8万左右,验资最低300万资产的客户,已经排了五六百名,现在就等着政府规定的售卖方式了。

    面对即将到来的政策,越是地段好的项目,越惴惴不安。

    业内人士测算,目前已推出的限房价地块,80%左右的项目应该不会被收购。中原地产首席分析师张大伟表示,“有影响的其实只有位于五环内的少数项目。整体看,最多有10个项目有可能会被转成共有产权,五环外项目转变可能性都不大。”

    思源地产副总经理、首席分析师郭毅也认为,无论是对标新房,还是二手房价格,城北五环内,特别是二环三环的限价房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准,从而被转化为共有产权住房。

    据诸葛找房数据院数据,2017年至今的53宗限价地中,已有3宗低于85%的设定比例,其中2宗为海淀城区较为繁华地段,一宗为孙河地块。比例在85%-100%之间的地块有16宗,其中大部分地块位于城区内。

    减少对房价的刺激

    商品房存量较低,近期成交也是连连走低,业界将商品房放量预期集中在年中限价房的入市上,但是限价商品房若有20%转化为共有产权房,那么商品房预期供量又会减少一块。而五环内的限价房若都转化为共有产权房,那么也就意味着,五环内基本上是不会再新增商品房供应的。而目前五环内的“非限”商品房存量,已经是少得可怜。

    据统计数据显示,3、4月份,北京新建住宅合计成交约2284套,仅为去年同期的48.8%,成交面积和金额也不及去年同期的一半。在新房供应方面,4月仅一项目取得预售许可证,创近年来新低。对于5月份,业内人士分析称,限价房政策的落地,将直接影响新盘的供应。

    据中指研究院数据统计,目前北京五环内商品住宅(不含保障房)存量仅为3228套,面积为522013平米。

    根据诸葛找房数据院数据筛选统计,从2017年1月1日至2018年5月9日区间内,五环内商品房新增供应与成交分别为5033套(包含保障房)与3189套,粗略换算,目前可售房源不足2000套。

    在现有供应稀少,新增供应不明朗的状况下,一些在“限竞”政策出台之前拿地的老项目后期成了“香饽饽”。

    在首开国风美唐三期售楼处看到,工作日看房客户也较多,有两三个在现场交定金,售楼员表示,仅剩几十套尾房,虽然没做任何宣传,也卖得很好。

    而二手房市场同期却越来越热,近期链家日成交已达500套以上,比起今年年初时增长近一倍,价格尚无明显上涨。

    有观点认为,“限转共”会造成商品房更加稀缺,从而促使购房者转向二手房,推高二手房市场房价。对此,贝壳找房首席经济学家杨现领表示,现行市场需求仍然以商品房为主,如果将商品房转化为共有产权房,一方面减少商品房供给存在刺激房价的可能性,另一方面,也会带来潜在的共有产权房的分配和去化问题。然而,对于政策的中长期影响,杨现领认为,未来开发商对北京房地产市场的参与度很可能下降,或将降质。中长期影响偏负面。

    “诸葛找房”认为,由于2017年至今的土地市场中,所有住宅地块仅有共有产权地块和限价房地块两种类型,这也就意味着,未来这些项目在办理施工许可时,要么市场稳定,限价房可以发挥出真正“限价”的作用,要么房价上涨,该项目转为共有产权房,保障刚需能够享有共有产权房带来的较低购房门槛福利。

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